直管非住宅用房列入公共资源市场配置目录

直管非住宅用房列入公共资源市场配置目录

2020-08-09 07:10

根据《厦门经济特区公共资源市场配置监管条例》(下称《条例》)、《厦门经济特区公共资源市场配置监管条例实施细则》和《厦门市市级公共资源市场配置暂行规则》等的规定,直管非住宅用房列入公共资源市场配置目录,应由“各公共资源管理部门”采用“拍卖、招投标等公平竞争方式”配置。也就是说,直管非住宅用房包括店面、仓储、办公用房等,属于公共资源、政府经营性房产,它们的产权虽然是政府的,但其资源的配置方式必须实行市场化,在原租赁期满后应当进行市场化公开配置。

第四条 公共资源市场配置应当遵循公开、公平、公正、利民和诚信原则。 公共资源市场配置应当坚持社会效益优先,兼顾经济效益,不得降低政府公共服务水平,不得损害公共资源的可持续利用。

对于个别原承租企业和个人反映有实际具体困难的问题,管理部门表示,租金反映了房产租赁市场供求关系,直管非住宅租金标准与市场接轨势在必行,在具体实施过程中通过多项优惠措施,大部分租户能够接受。目前也有少部分租户承受不了新定租金或者认为转租后无利可图,正在考虑选择退出。租户如果选择退出的,管理部门会给出一定合理过渡时间。

直管非住宅用房实行分类管理,自主经营的可享受租金优惠,转租的全额征收租金,有效地遏制了转租牟利。是否属于自主经营,合同签订后是否存在转租行为,公房管理部门不仅在签订租赁合同时要严格审查相关的资质证明,逐一入户调查,合同签订后也要进行动态巡查,一旦发现转租行为将依规进行查处,解除租赁关系或提高租金标准,以确保租赁合同的有效履行。

直管非住宅用房新租金标准自今年6月1日起执行,租金进一步与市场接轨,相关的优惠配套措施也同步实施。截至7月底,已有1600多户租户签订了新的租赁合同,其中851户申请租金减免。市国土房产局介绍,我市直管非住宅用房租金每三年调整一次,本轮租金标准的调整是根据市场租金评估制定,估价时点为2012年12月31日,租金标准使用期限为2013年6月1日至2015年12月31日,使用期届满后视租赁市场租金变动情况再行调整。

市国土房产局表示,通过上述两个公开渠道,原公房承租户可以获得相当的租金优惠,体现了公房管理在推进市场化的同时兼顾公益、服务民生的价值取向。(通讯员 王夏儿 记者 梁辰)

据了解,直管非住宅租金标准每三年调整一次,上一轮租金标准是根据2009年市场评估成果结合经济形势制定的,当时正值国际金融风暴,租金相对处于阶段性低谷。近四年来,我市社会经济持续繁荣,商铺租金也稳步提升。特别是福厦动车开通以来,以中山路、鼓浪屿龙头路等为代表的老城区商业圈在旅游热的带动下,催生了部分每平方米租金单价超千元的商业店面。2010年1月至2012年5月份,直管非住宅用房旧有合同执行的是2009年的租金标准,与当前市场租金存在一定的差距。本次调租,按照公共资源市场化配置的基本要求,采取市场评估租金,上涨幅度比较大。为此管理部门已经配套了一些优惠措施,对自营、民生公益等事业有较大幅度的租金减免。

直管非住宅用房租金与市场租金接轨,有利于国有资产实现保值和增值,有效遏制承租人转租牟利,有序推进公共资源的市场化配置。同时,为鼓励自主经营,扶持民生公益事业,发挥公房在服务产业、服务民生上的作用,并维护非住宅租赁市场稳定,配套了不少优惠措施支持自营、公益民生事业。主要体现在以下两个方面:

第十四条 实行市场配置的公共资源依照有关规定需要评估的,应当在配置前委托具有评估资质的资产评估机构进行评估,评估的结果应当报同级财政部门核准或者备案。

转租是直管非住宅用房管理中的一道难题。市国土房产局在新的一个合同周期采取三项举措加强管理,遏制转租牟利。一是规定“为遏制转租牟利行为,除历史负担较重的国有和集体老企业外,市公房管理中心、市鼓浪屿房管所应严格按市场评估租金标准的100%向转租人征收租金”;二是规定“为防止国有和集体租金收益流失,历史负担较重的国有集体老企业确需转租直管非住宅用房的,应当采用招标、挂牌等公开方式转租直管非住宅用房”;三是要求市公房管理中心、市鼓浪屿房管所应加强直管非住宅用房自营和转租的认定和归类管理。

公共资源市场配置是公平竞争、预防腐败的纪律要求,也是社会各界人士包括人大代表、政协委员所关注的热点问题。市纪委十一届四次全会明确指出应尽快完善公房管理等配套措施并加强监督。市国土房产局相关负责人表示,直管非住宅用房作为公共资源,市场化配置是大势所趋,在社会群众及相关部门的严格监督下,公房管理部门将持续稳步推进直管非住宅用房市场配置工作。

评估租金执行标准上的优惠。大体有三类:一是为鼓励自营、遏制转租,直管非住宅用房由承租人自主经营的,经承租人申请,可按市场评估租金标准的70%缴交;二是为服务民生和公益事业,将直管非住宅用房作为书店、电影院、学校、医院、农贸市场等用途的,经承租人申请,可按相应用途市场评估租金标准的60%缴交;三是对历史负担较重的国有和集体老企业转租的,经承租人申请,2013年6月—12月可按市场评估租金标准的80%缴交;2014年可按市场评估租金标准的90%缴交。

针对当前部分承租人反映的租金调整幅度较高的问题,管理部门分析认为,是租金与市场接轨中的“阵痛”,是原来租金基数低和市场租金上涨幅度大的共同结果。

公房管理服务城市商业规划发展有过先例。去年市国土房产局结合政协提案办理工作,会同台盟厦门市委、市文广新局深入调查,研究如何扶持品牌民营书店。去年5月公房管理部门筹措一批岛内房源,通过公开招租的方式,定向以低租金出租给民营实体书店,租金价格约为市场租金的一半。

此前,市公房管理部门已对新增空置的非住宅用房统一采取了公开招租的方式。近6年来,直管非住宅用房公开招租30批次203处用房,建筑面积48364平方米。

(五)公共设施的户外广告设置权、公共活动冠名权等应当列入配置目录的其他公共资源。

此外,也有一部分老市区黄金地段的租户,长年经营家庭手工作坊。本轮租金调整后,尽管缴纳租金远低于市场现行租金,但这部分租户仍有不少实际具体困难。如何解决这部分租户的难题,市国土房产局表示,这需要所在城市街区,商业规划的合理引导。商业业态发展方向明确后,公房管理部门会适时根据这些街区商业规划调整租赁政策,以达到所在街区、出租人和承租人三赢的局面。

市场评估租金“价格定位”上的优惠。为了避免估价机构依据市场上畸高或畸低价格作为比照依据,管理部门在评估工作规范中明确说明,评估租金价格并不一定是市场最高价,所评估的价格要让租户在最优利用原则下能持续经营,避免今天签合同装修、明天经营、三个月后关门歇业的情况。根据这一原则,本轮租金调整中大部分公房的评估租金与充分竞争的市场租金还有一些差距。

鉴于我市直管非住宅用房的历史沿革,从维护租赁市场的稳定,有序推进公共资源市场配置工作的角度出发,我市对《条例》实施前因历史原因已长期延续租赁的直管非住宅用房,原承租人退出确有困难的,在新一合同周期可暂按市场评估租金标准续租。具体按今年4月底市国土房产局、市财政局、市物价局等三部门《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》的规定执行。直管非住宅用房原承租人对新的租金标准和上述管理规定不能接受的,可以选择退出。